マンション業者は、六本木、汐留、品川などの値上がり地域周辺で、先を争って土地を購入し、高層高額マンションを建設しています。
不動産経済研究所がまとめた○三年の『全国マンション市場動向』によれば、首都圏の新規発売戸数は八万戸の大台を維持、特に東京二三区は前年比一五∴％増の三万六三四〇戸で過去最高となっています。
しかし、もともと首都圏にこれはどのマンションがあったわけではありません。
一九九〇年以降、マンション市場は市況の改善と在庫調整を繰り返してきました。
バブル崩壊後に六万戸を超えた在庫は、価格下落による需要拡大でその数を減らしたのです。
マンション市況の改善は、九五年の八万戸供給を呼び、一時的に在庫を積み上げました。
が、それも九七年四月の、消費税率アップ前の駆け込み需要で再び減少しています。
その後、山一指券や北海道拓殖銀行が破綻するなど、金融危機の表面化で市況は悪化したものの、住宅ローン減税などによる需要喚起があり、ここ数年はマンションブームが過熱し、在庫数は急速に減りました。
在庫が増加に転じてきたのは、二〇〇〇年からですね。
新築マンションが、雨後のタケノコよろしく生えてきました。
○二〜Ｏ四年の三年間で、住居数五〇〇戸とか七〇〇戸とかのタワーマンションが続々と完成しましたが、このような大量供給は今後も続きます。
○五年春までに、品川区、港区、中央区、江東区などの湾岸エリアを中心に四〇件以上の大規模マンションが建つんですから、いったい誰が住むのかと考えてしまいますよ。
マンションだってあまってしまえば値段は下がる「マンションあまり」のなかで起こったのが、物件のダンピングです。
モノはあまっていれば値段は下がる。
需要と供給のバランスが大きく崩れているのです。
簡単にいえば、住む人の数よりマンションが多いからマンションは安くなるのです。
じつは昨年、新築マンションの販売の現場を取材したのですが、結論からいえば、首都圏のマンションでは、壮絶な投売り合戦が繰り広げられています。
いくつか紹介しましょう。
［Ａさん（三六歳・男性）のケース」二〇〇四年七月、港区のモデルルームを見学。
二〇〇三年秋に完成したこのマンションは、総戸数が数百戸という大規模物件。
眺望のよさ、設備のよさが発売前から話題になっていた。
しかし、３ＬＤＫで八〇〇〇万円という高級物件であることから、Ａさんはとても手が出ないと思っていた。
ところが、営業担当者と言葉を交わして五分ばかりたった頃、「よろしければ１０００万円ほど値引きできますが」と言われた。
Ａさんは「たった五分で１０００万円も下がるなら、交渉次第でもっともっと下がるかもしれない」と直感的に思った。
それは正しく、まもなく担当者は周囲の客の目を意識しながら「二〇〇〇万円引き」を提示した。
あきらかに投売りですね。
［Ｂさん（三七歳・男性）のケース】Ｂさんはモデルルームを見に行き、「年収六〇〇万円、頭金五〇〇万円なら出せる」とプロフィールに書いた。
このモデルルームは、五反田駅から徒歩五分の場所にある有名業者のマンションで、価格は五〇〇〇万円。
営業担当者はすぐにローンを計算してくれたが、六〇〇万円の年収と五〇〇万円の頭金ではローンが組めない。
そこでＢさんは、「どのくらいのマンションならローンが組めるのか」と聞いた。
すると、「四〇〇〇万円なら組める」との答え。
Ｂさんはすかさず、「それなら四〇〇〇万円にしてもらえないでしょうか」と言った。
営業担当者は無理そうな素振りをしていたが、自宅に帰ると、「四一〇〇万円で検討してもらえないでしょうか。
その代わり手数料などの諸経費は無料にさせてもらいます」という電話があった。
大幅値引きでも売ってしまわねばならないマンション業者こういう１０００万円、二〇〇〇万円の大幅な値引きは、数年前からかなり目立ってきています。
独立系のマンション業者が先陣を切って投売りを始め、それに財閥系の名門企業もプライドをなげうって競争に加わるようになっています。
じつはマンション業者は、いまだにバブル崩壊を引きずっていて、膨大な借金を抱えこんでいます。
その返済があるので、とにかく売上げを上げなければと必死なんです。
だから多少売れ残りの心配があったとしても、収入を得るために次々と新しいマンションを建てて、発売にこぎつけなければならない。
それができなければ、ただちに資金がショートし、倒産です。
大変な自転車操業に陥っているわけです。
構造的に厳しい状態にあります。
一般的に、価格に上乗せされる販売業者の粗利は二〇％とされています。
それ以上の値引きをすれば、当然赤字になります。
こんなことはいいたくないのですが、新築マンションでも買った翌日には、買値の三割安になってしまうといわれています。
買値の三割安なんて、新古どころではない、まったくの中古価格です。
二〇〇五年に新しいマンションができれば、二〇〇四年型のマンションはもう古い。
型落ちの洋服と同じように、購入者は目も向けなくなる。
そうなることがわかっているから住宅販売業者は赤字覚悟で売りまくっています。
二〇〇五年春までに、品川区、港区、中央区、江東区などの湾岸エリアを中心に四〇件以上の大規模マンションが建ちます。
それが売り出されれば、二〇〇四年型のマンションはもう売れない。
一二月二六日になると、クリスマスケーキの値段が半額くらいになるでしょう。
ああいう状況に似ています。
橋本マンションのクリアランスセールですよ。
ますます激しさを増しそうな値下げ合戦マンション販売業者の営業に聞いた話ですが、○三年に分譲開始した中央区内のあるマンションで、七〇戸中売れ残った一六戸を、○四年に二割引で販売しなければならなかったと言っていました。
その理由は、隣接して別の会社の新築マンションが完成したのだそうです。
ところが、この新築マンションは仕様に難があって半分以上が売れ残った。
そこで大幅な値引きに踏み切ったそうです。
隣のマンションの暴落につられるように、予期せぬ価格下げを強いられたわけですね。
そう。
好調物件にもかかわらず、やむなく３ＬＤＫ五六〇〇万円を、二割引の四四八〇万円で売ることになったそうです。
それからマンションに「完売御礼」などという垂れ幕が下がっているのをよく見かけるのですが、完売といっても在庫が残っていることもざらにあるそうです。
販売数は事業者の自己申告に基づきます。
さっきの営業マンは、「販売不振を正直に申告する会社はありません。
実際の在庫は公表数字の三倍近いのでは」と言っていました。
マンションがどれだけ売れているのか、外部からは誰にもわからないのが現実です。
彼の担当したマンションでは、「完売」とうたいながら、建設主企業の社長名義で部屋を押さえたこともあるそうです。
ダンピングの理由として、業者の資金繰りの問題も見逃せません。
住宅販売業者は売れ残りをたくさん抱えていると、取引先金融機関から融資を渋られます。
それに建物が完成すると、残った物件の管理費も負担しなければならないし、借入金の返済もはじまります。
さらに棟内モデルルームの運営などに月一〇〇〇万円ほどの費用がかかります。
だから大幅に値引きしてでもとにかく売ってしまいたいのです。
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